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五问房产税

2019-06-08 00:02 作者:采集侠 来源:网络整理 次阅读

全国人大预算工委法案室原主任俞光远近日表示,房地产税立法小组去年已成立,当前正在各地进行调研,为立法做准备。

从3月两会人大表态“落实房地产税立法”,其任何风吹草动,都牵动房地产和全社会的神经。但从立法程序和现实情况来看,房地产税势必将是一项需要“过五关斩六将”的长线工作。

五问房产税

01

何为房地产税?

其实,房产税在中国并非新名词。

早在1986年9月,国务院就颁布《房产税暂行条例》。不过,当时《条例》规定,个人非营业用的房产免征房产税。这与目前备受瞩目的房地产税,虽然名字接近,但有很大的不同。

当下意义的房地产税,可追溯到2003年。十六届三中全会首次提出,“条件具备时对不动产开征统一规范的物业税。”

2007年财政部预算报告中,首次提出将“研究开征物业税的实施方案”。同年,国家税务总局下发文件,提出“研究物业税方案,继续进行房地产模拟评税试点”。

2009年,国务院公布《关于深化经济体制改革工作的意见》提出,“要深化房地产税制改革,研究开征物业税。”

2010年,《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》要求财政部、税务总局,加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。

作为落实举措,2011年,上海、重庆两地启动试点征收“房产税”。2012年,财政部与住建部表示,房产税将扩大试点范围,逐步向全国推开。但其后并无下文。

到了2013年11月,“房产税”的概念正式变为“房地产税”。十八届三中全会提出:“加快房地产税立法并适时推进改革”。“房地产税”列入改革的“顶层设计”,并且从行政措施向立法升级。

次年即2014年3月全国两会,政府工作报告首次写入房地产税。但随后几年又进入了静默期。

直至2017年最严调控周期来临,“房地产税立法”在2018年和2019年连续两年出现在政府工作报告中。2018年是“稳妥推进房地产税立法”,2019年改为“稳步推进”。

理论上,房地产税涵盖“交易”和“保有”等环节。涉及税种包括房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、契税、土地增值税、城市维护建设税、印花税等等。

从2011年起在重庆和上海试点的“房产税”,到现在中央政策文件表述的“房地产税”,是专指“保有”环节的税。

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02

可不可以征?

房地产税最具有争议的一点是,在中国征收房地产税究竟是否有依据,与欧美国家私有制为主的土地制度相比,中国并没有土地私有。也就是说,房主只有土地使用权,连土地所有权都没有,那为何要缴纳房地产税呢?不仅坊间有疑惑,学界也有不同声音。

代表人物之一是中国人民大学副校长吴晓求。他认为,无论从经济理论还是从法律的层面,找不到开征房地产税的逻辑和理由。地是国家的,上面的房子是自己的,但是值钱的是地,地不属于房主,怎们能征税呢?如果将房屋卖掉,卖房所得收益是要进行缴税的,这个没有疑义。但如果是刚需,居住功能没有改变,征收房地产税是找不到逻辑的。

但经济学家贾康指出,房地产税并不存在法理上的障碍。在市场经济中,反映土地使用权的地租,与反映公共分配的住房保有环节税收的并行不悖。土地出让金是土地所有者经济权利形成的收入,而不动产保有环节的税收是国家凭借社会管理者的政治权力形成的收入。各自的依据不一样,不是二者必取其一的关系。

并且,国际上并不是所有的土地最终产权都是私有的。不动产税原则上全覆盖,与住宅土地的产权和使用权状态无关。

比如,新加坡只有私人住宅拥有地契,公寓和政府租屋都属于非有地住宅,土地所有权都属于政府,但所有的住房,都要缴纳房产税。

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03

为什么征?

从2017年开始,中国房地产市场进入了最严调控周期。但官方的基本口径也一直在强调,要探索形成房地产市场的长效调节机制。换言之,简单粗暴的行政调控,只是不得已而为之的临时之举。

贾康认为,联系国际经验看中国现在的社会经济情况,房地产税是构建长效机制的重要手段,对房地产市场起到压舱促稳的作用。

从1994年实施的分税制开始,中央税收空前庞大,中国政府成为世界上最有钱的中央政府。但地方税体系没有成型,地方政府缺乏稳定的财源。基层财政困难、土地财政、隐性负债等一系列问题,随之产生。卖地成为地方政府开源的首选,而这种土地财政又推高房价。